Son relativas las nulidades suscitadas por la designación de un nuevo administrador del consorcio de propietarios

Partes: Muleiro Carlos c/ Cons. De Prop. San José de Calasanz N°(…) s/ nulidad de asamblea
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: B
Fecha: 18-abr-2016

Son de nulidad relativa las irregularidades que se susciten en la designación de un nuevo administrador del consorcio de propietarios, pues solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas sin que aparezca afectado el interés público.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar el rechazo de la demanda de nulidad de asamblea intentada contra el consorcio de propietarios, así como también la consignación de expensas promovida, pues el error material correspondiente al nombre de la administradora en su designación, y en el cual el actor hace hincapié a lo largo de todos los expedientes, no puede ser considerado como un vicio susceptible de nulidad, debiendo imponerse las costas de ambas instancias a la parte vencida en virtud del criterio objetivo de la derrota.
2.-El consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.
3.-No tendrá acogida el argumento que plantea el apelante, pues no surge que la parte actora haya agotado previamente la vía consorcial antes de iniciar la judicial ni tampoco se extrae propuesta alguna de nombrar otro administrador distinto de la elegida con 12 votos a favor en el curso de la asamblea.
4.-De la declaración de los testigos propuestos por el accionante, surge que el mismo presenció las reuniones realizadas por los copropietarios en donde se propusieron distintas opciones para la administración del consorcio; entonces, se puede decir que al haber estado presente allí tuvo la oportunidad de proponer candidatos y de debatir acerca del asunto.
5.-Nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (art. 1065 del CCiv.).
6.-Si la designación de la administradora se encontraba viciada de nulidad relativa y con posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato.
7.-El actor pudo haber determinado con facilidad y por sus propios medios quien era la administradora, lo que así han considerado todos los demás consorcistas, no habiéndose acreditado el agotamiento de la vía consorcial ni tampoco el deposito en forma íntegra de la prestación debida, debiendo rechazarse la consignación de expensas intentada.

Fallo:

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de Abril de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Muleiro, Carlos c/ Cons de Propiedad San José de Calasanz . s/ nulidad de asamblea” respecto de la sentencia de fs. 316/326, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: CLAUDIO RAMOS FEIJOO – MAURICIO LUIS MIZRAHI – ROBERTO PARRILLI –
A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:
I. La sentencia de fs. 316/326 resolvió: 1) rechazar la demanda de Nulidad de Asamblea promovida por CARLOS MULEIRO contra el CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE SAN JOSE DE CALASANZ, con costas por su orden; 2) rechazar la Consignación de Expensas promovida por CARLOS MULEIRO contra el CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE SAN JOSE DE CALASANZ, con costas a cargo de la parte vencida; 3) admitir la Ejecución de Expensas promovida por el CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE SAN JOSE DE CALASANZ, condenando en consecuencia a CARLOS MULEIRO a abonar a la actora dentro del término de 10 días de aprobada la liquidación, la suma que resulte de la misma, con los intereses fijados en el pronunciamiento y las costas del proceso a su cargo.
II. Contra dicha sentencia apelan las partes.
III. A fs. 338/340 expresa agravios la parte demandada centrando su crítica en razón de la imposición de costas por el rechazo de la demanda de nulidad. Manifiesta que: “habiendo el actor sido derrotado en su pretensión, se le debe aplicar el principio dispuesto por el art. 68 del CPCC, resguardando la incolumidad del derecho que la sentencia reconoce a la parte vencedora, pues de lo contrario los gastos se traducirían, en una disminución del derecho judicialmente declarado” (conf. f. 340).
IV.Dicha pieza no fue contestada.
V. Por su lado, la parte actora hace lo propio a fs. 341/346.
Sus agravios se centran básicamente en el rechazo de la acción.
Sostiene que el Juez de la anterior instancia -para decidir en la forma en que lo hizo- se basó exclusivamente en su capricho y en supuestas pruebas que sólo existieron en su imaginación, las cuales no tienen ninguna conexión con la abundante documental, testimonial e informativa producida en los autos sobre nulidad de asamblea.
Señala que el criterio adoptado por el sentenciante es particularmente agraviante, toda vez que da valor a la asamblea consorcial pese a las graves irregularidades que se advierten. Así, sostiene que el a quo se limitó a dar valor a lo formal expresado en la redacción del acta, en vez de averiguar la verdad real de lo acontecido en esa oportunidad. Es decir, que el Juez de grado en vez de constatar si los dichos contenidos en el acta de la asamblea del 15/03/13 se ajustaron a las normativas de la Ley 13.512 y del Reglamento de Copropiedad vigente en el consorcio, “decidió que valía todo aunque los hechos y actos producidos estuvieran viciados” (conf. 341 vta.). Expresa que, a partir de este criterio llegó al absurdo de sostener que lo decidido en la asamblea es válido por la validez misma, sin que hubiera prueba material fehaciente alguna que la respalde. Prosigue afirmando que el Magistrado de la anterior instancia llegó a declarar enfáticamente que “Irene Achaval” es la misma persona que luego se presentó en los juicios sobre los que se dictó la sentencia bajo el nombre de Josefa Irene del Valle Achaval (fs.341vta./342).
Explica que “el juez ‘aquo’ debió obligatoriamente señalar en su sentencia EN QUE FOJAS SE HALLABA LA PRUEBA de que Irene Achaval y Josefa Irene del Valle Achaval eran una sola y la misma persona para sostener su argumento; pero en ninguno de los expedientes tramitados EXISTE LA PRUEBA MATERIAL QUE ACREDITE TAL DECLARACIÓN; y como la misma no existe es totalmente inválida su sentencia, por basarse en una prueba inexistente” (sic) (conf. f. 342). Y agrega, que la declaración unilateral realizada por Josefa Irene del Valle Achaval que obra en la contestación de demanda, en la cual aduce que se la conocía públicamente por el nombre de “Irene Achaval”, carece de validez legal alguna ya que no se encuentra agregada en autos ninguna prueba indubitada de lo alegado y era ella quien tenía la carga de probarlo.
Argumenta que se han pasado por alto irregularidades de gran importancia como lo son el hecho de que en la asamblea hayan estado presentes y votado personas que la misma parte demandada reconoció que no eran propietarios de ninguna unidad funcional del consorcio, o que se eligió a una nueva administradora sin cumplir con las formalidades y mayorías exigidas por el Reglamento de Copropiedad; o que habiendo quedado probado que existieron otros candidatos a suceder al Sr. Alloni, en forma intencional y maliciosa no se incluyeron los nombres de los mismos en el acta en cuestión a fines de que se pueda “elegir libremente” al nuevo representante legal del consorcio. Alega, en cambió, que se presentó como única candidata a la Dra. Irene Achaval, violentando así el principio de democracia y buena fe que debe prevalecer en las decisiones asamblearias (conf. f.342 vta.).
Advierte -además- que en el acta de asamblea correspondiente al 22/05/13 (que fue la primera posterior a la del 15/03/13) no se hizo ninguna rectificación del nombre de la administradora nombrada con anterioridad, por lo que los hechos protagonizados por el consorcio y por la contratada posteriores a dicho acto, explican por sí mismos las graves irregularidades con que actuaron (conf. f. 343).
En lo que respecta a la consignación de expensas, destaca que de ningún modo pudo saber desde un principio que Irene Achaval era la misma persona que figura asentada en el Registro Público de Administradores bajo la matrícula n° 5886, pese a que posteriormente, al iniciar acciones sobre nulidad de asamblea y de consignación de expensas, quien contestó sus respectivas demandas fue Josefa Irene del Valle Achaval (conf. f. 343vta.) Relata que el Magistrado de grado da por válida la investidura de Josefa Irene del Valle Achaval como administradora del consorcio por el sólo hecho de que fue ella quien contestó la demanda, sin ordenar a producir las pruebas indubitadas pertinentes y pese a que en el acta del 15/03/15 se nombró a la Dra. Irene Achaval como la nueva administradora (conf. f. 344). En consecuencia, solicita se aplique el principio “in dubio pro debitoris” contenido en los arts. 3 y 27 de la ley 24.240 y en el art. 218 inc. 7) del Cód. de Comercio.
Por último, en relación a la ejecución de expensas sostiene que la decisión del Juez de la anterior instancia debe ser rechazada y modificada, en el sentido de no hacer lugar al juicio ejecutivo allí planteado, habida cuenta que el Consorcio no puede alegar ningún derecho a su favor ya que con sus actos propios ha dado lugar: primero al inicio del juicio de nulidad de asamblea y luego -como consecuencia de la incertidumbre de no saber quien era en realidad la persona legitimada para recibir el pago de expensas- se vio obligado a iniciar el juicio de consignación de expensas.En consecuencia, solicita su rechazo (con todo lo que el mismo conlleva respecto de la imposición de intereses moratorios y costas del proceso) y en subsidio, peticiona que las costas sean impuestas en el orden causado.
VI. Estos agravios merecieron respuesta de la parte demandada a fs. 349/351, argumentando que la parte actora “simplemente reedita los argumentos vertidos en primera instancia” (conf. f. 349) por lo que solicita la deserción del recurso.
VII. Pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. De modo previo al tratamiento de los agravios, ante la inconsistencia de numerosos capítulos de la expresión de agravios, los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág. 825; Fenocchieto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620).
Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).
VIII. Antes de adentrarme en el tratamiento de los agravios, resulta importante señalar que de la expresión de agravios de la parte actora que luce agregada a fs. 341/346 surge repetida la impresión correspondiente al pie de página n° 9 (v. fs. 345/vta.) faltando así la carilla n°10, por lo que los argumentos que se hubieran expresado allí no pueden ser atendidos a causa de la circunstancia que se pone de manifiesto.
IX.Tratare en primer lugar los agravios vertidos respecto a la nulidad de la asamblea:
Para comenzar, es dable destacar que en el análisis de la nulidad de que se trata no debe privilegiarse la defensa de la mera legalidad sino que, conforme lo viene diciendo la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias, la nulidad de una asamblea consorcial es una pretensión necesitada de la previa acreditación del perjuicio que pueda sufrirse de convalidarse el acto -pas de nullité sans grief; es decir que no cabe decretar la nulidad por la nulidad misma (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, T° 2, Zavalia, p.303; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Derechos Reales, T° I, Abeledo Perrot, 2010, p. 735; CNCiv., Sala D, LL 131-1096; SCBA, Ac. 51258, del 02/08/1994 “Di Lernia, Osvaldo c. Clínica Estrada S.A. s/Nuli dad de Asamblea General Ordinaria”). Es decir, el consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legitimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.
Desde ya adelanto que, compartiré el argumento del a quo en lo referente a que el perjuicio indicado en el escrito de demanda no da motivo a la declaración de nulidad.
Esto es así, ya que de la compulsa del expediente no surge que la parte actora haya agotado previamente la vía consorcial antes de iniciar la judicial ni tampoco se extrae propuesta alguna de nombrar otro administrador distinto de la elegida con 12 votos a favor en el curso de la asamblea (v. f. 90).
Por tanto, el argumento en el cual el Sr.Muleiro señala que “.el haber carecido de la información necesaria para poder ‘elegir libremente’ a quien sucediera a Alloni, provocó violencia moral en mi persona materializada por haberme visto obligado a ‘votar’ en la asamblea del 15/03/13 contra todo lo decidido en ella de forma viciada, en vez de haber elegido libremente a quien sucedería a Alloni.” (sic) (f. 343 vta.) no tendrá favorable acogida.
Del mismo modo, conforme surge de las declaraciones de los testigos propuestos por la parte actora, se colige que el accionante presenció las reuniones realizadas por los copropietarios en donde se propusieron distintas opciones para la administración del consorcio. Entonces, se puede decir que al haber estado presente allí, la parte actora tuvo la oportunidad de proponer candidatos y de debatir acerca del asunto.
Así, del testimonio efectuado por la Sra. Gaetani Diana Alicia – que luce agregado a fs. 197/200- surge que “el Sr. GUILLERMO ALLONI es el otro administrador, digo otro, como el anterior porque ahora tenemos a la Sra. Achaval (.) presentamos 3 propuestas, todo fue entre nosotros y entonces elegimos a la Sra. Achaval porque era la más barata y las condiciones que tenía nos gustó, tanto que en ese momento el Sr. Muleiro , como de costumbre levantando la voz y gritando le dijimos que si tenía alguna propuesta o el o algo y nos dijo que no quería saber nada de administrar, como él ya había administrado anteriormente, entonces nos quedamos con la Sra. Achaval (.) tuvimos 4 reuniones, en poco tiempo (.) a lo cual nos reuníamos 4 o 5 mujeres y siempre el Sr. Muleiro que en todas estaba” (conf. f. 198vta.) y que “a veces se dejaba constancia en un libro, pero el Sr. Muleiro nunca firmó, se negaba a firmar, lo sé por qué estaba” (conf. f. 200).
Asimismo, de la declaración de la segunda testigo propuesta por el actor -la Sra. Romina Pía Marino Carimatti- que obra a fs. 201/204, debo decir que sus dichos son concordantes con los citados más arriba, toda vez que expresa que el Sr.Alloni cumplió funciones hasta el 19 de febrero y que del 01 de Marzo al 15 del mismo mes (día en que asumió la Sra. Achaval como administradora) no hubo nadie administrando (v. f. 202vta.). Y, respecto a la convocatoria de los copropietarios para el nombramiento del futuro administrador, también se extrae que el Sr. Muleiro estuvo presente en las 4 reuniones realizadas y que todas las propuestas fueron analizadas por todos los consorcistas presentes (v. f. 203vta.). A su vez, a fs. 292/294 consta el acuerdo del consorcio para la renovación del mandato de la administradora -la Sra. Achaval-.
Por otro lado, también es dable destacar que en caso de que no se hayan cumplido las formalidades para la designación de la nueva administradora del consorcio, dicha nulidad será relativa toda vez que solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto, nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (art. 1065 del Cód. Civ.).
Desde esta perspectiva, destaco que el error material correspondiente al nombre de la administradora en su designación (v. f. 6) en el cual el actor hace hincapié a lo largo de todos los expedientes, no puede ser considerado como un vicio susceptible de nulidad, toda vez que la “Dra. Irene Achaval” resultaba fácilmente identificable como Josefa Irene del Valle Achaval por la matrícula consignada en el acta de asamblea y por su domicilio (v. fs. 116 y 138). Esto, sumado a que a f. 13vta. del expte. 46.452/13 el propio actor da cuenta de que el DNI consignado en la carta documento obrante a f.4 de las mismas actuaciones acompañado de la firma de Irene Achaval coincide con el perteneciente a Josefa Irene del Valle Achaval conforme lo que se desprende del acta de cierre de mediación que luce a f. 5.
Por lo tanto, el argumento del actor en el cual sostiene que “. nada obsta a que alguna persona pueda llamarse Irene Achaval y a que la misma pueda ser contratada por el consorcio de propietarios para ejercer su administración en forma profesional, tener el mismo domicilio que otra que se llamara Josefa Irene del Valle Achaval y estar inscripta en el Registro Público de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues en un mismo piso u oficina pueden trabajar distintas personas con nombres y apellidos entre sí.” (sic) (f. 344vta./345) no resulta admisible.
A mayor abundamiento, ha establecido la jurisprudencia que el mandato recibido por la administradora es susceptible de confirmación, por lo que si su designación se encontraba viciada de nulidad relativa y con posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el art. 1065 del Cód. Civil (CNCiv., Sala D, 8/10/68, LL, 133-650, citado en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias”, t. 5B, p. 421, 2da Ed, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005).
En otro orden de ideas, en relación al hecho de que no se haya cubierto el número de consorcistas para auto-convocarse, circunstancia que no se encuentra controvertida por las partes, habré de coincidir con lo resuelto por el Juez de grado al sostener que “la asamblea extraordinaria se realizó, supliendo con ello los eventuales vicios que podía tener la convocatoria, fijándose que el incidentista de la Nulidad de la Asamblea, concurrió a tal Asamblea, lo que me permite señalar que los vicios que pudiere tener la convocatoria quedaron superados con la Asamblea misma, con la votación de la Administración” (conf. f.320). Es que, con la renuncia del administrador Alloni, se verificó el estado de acefalía necesario para habilitar a los copropietarios a convocar a una asamblea extraordinaria con la finalidad de designar un nuevo administrador.
Tampoco comparto el argumento del actor en cual alega en forma general que la parte demandada reconoció que han estado presentes y votado personas que no eran propietarios de ninguna unidad funcional del consorcio, ya que no ha rebatido los argumentos de la parte demandada en los que señala que: “el actor esta absolutamente equivocado cuando dice que en dicha asamblea ‘SOLO ESTABAN PRESENTES 9 COPROPIETARIOS’, toda vez que no tuvo presente los poderes que se exhibieron en dicha oportunidad y que se acompañan con el presente, ni tampoco, lo que es sugestivo, que él también estaba presente en dicha reunión de copropietarios, todo ello atento a su firma inserta al final del acta”.
“Ciertamente el acta se encuentra suscripta por 10 firmas, pero no se contabilizó que la Sra. Alicia Ferrario firmó por su propio derecho y en representación de las Sras. María Laura Medio, Zulema López y el Sr. Alejandro Barsamian”.
“Se hace un expreso reconocimiento que el poder otorgado por el Sr. Dickman a favor de la copropietaria Romina Marino Carimatti, no es válido por cuanto al no ser propietario de la unidad no está facultado a extender poder alguno” (conf. fs. 90/90vta).
Por último, en cuanto a los gastos causídicos propondré que se haga lugar a los agravios vertidos por la parte demandada, imponiendo las costas de ambas instancias a la parte actora vencida en virtud del criterio objetivo de la derrota. Ello así, ya que no encuentro motivo alguno para apartarme del principio general que establece el art. 68 párr. 1ero del CPCCN.
X.Tocante a la consignación de expensas se queja la parte actora en razón del rechazo de la acción, solicitando se aplique el principio “in dubio pro debitoris”.
Al respecto, recuerdo que el pago por consignación es un remedio de carácter excepcional, por medio del cual el deudor obtiene la liberación de la deuda. El art. 757 del Código Civil enumera enunciativamente algunos de los supuestos en los que es posible pagar por consignación tal como lo es el derecho dudoso del acreedor a recibir el pago (conf. inc. 4 del art. citado).
Conforme se extrae del escrito inicial que luce agregado a fs. 12/14 del expte. n° 46.452/13, el actor justifica el inicio del mencionado juicio bajo la circunstancia de que resulta dudoso el derecho de la administradora del consorcio a recibir el pago de expensas y que si pagara las expensas a dicha persona estaría reconociendo su legitimidad como administradora del consorcio accionado, lo que estaría en contradicción con la acción de nulidad de asamblea (expte. n° 33008/13).
Ahora bien, toda vez que el actor pudo haber determinado con facilidad y por sus propios medios quien era la administradora, o mejor dicho si Irene Achaval era la misma persona que Josefa Irene del Valle Achaval (como ha quedado demostrado en el punto anterior) y que así lo han considerado todos los demás conso rcistas, no habiéndose acreditado el agotamiento de la vía consorcial ni tampoco habiendo depositado en forma íntegra la prestación debida, habré de proponer al Acuerdo se confirme la sentencia de grado en este punto (arts. 744 y 757 inc. 1 del Cód. Civil y arts. 163 inc. 6 y 272 del CPCCN).
XI.En lo atinente a la queja relativa a la admisión de la ejecución de expensas promovida por el Consorcio y en atención a lo que se decide precedentemente, por los mismos argumentos expuestos en el punto IX (nulidad de asamblea) y X (consignación de expensas) a cuyos fundamentos me remito en honor a la brevedad, propongo al Acuerdo que los agravios sobre este punto sean desestimados. En consecuencia, se confirma lo decidido en la instancia de grado.
XII. Corolario de lo expuesto, propongo al Acuerdo: modificar parcialmente la sentencia recurrida en lo que hace a la imposición de costas respecto del expediente sobre nulidad de asamblea, imponiéndolas en ambas instancias a la parte actora vencida (art. 68 párr. 1ero del CPCCN) y confirmar lo demás decidido en estas actuaciones y en los procesos acumulados que fueran materia de agravios (arts. 34 inc. 4, 163 incs. 5 y 6, 164 y 271 del CPCCN). Así lo voto.
Los Dres. Mizrahi y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto:
CLAUDIO RAMOS FEIJOO
MAURICIO LUIS MIZRAHI
ROBERTO PARRILLI –
Es fiel del Acuerdo.-

Buenos Aires, Abril 18 de 2016.-
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se RESUELVE: modificar parcialmente la sentencia recurrida en lo que hace a la imposición de costas respecto del expediente sobre nulidad de asamblea, imponiéndolas en ambas instancias a la parte actora vencida y confirmar lo demás decidido en estas actuaciones y en los procesos acumulados que fueran materia de agravios.
Expídanse fotocopias certificadas por el Actuario de la presente Sala, a los fines de ser agregadas a los restantes expedientes acumulados.
Regístrese, notifíquese y, oportunamente publíquese (conf. Acordada 24/2013 de la CSJN).
Fecho, devuélvase.