Propiedad horizontal

Código Civil y Comercial

El régimen de propiedad horizontal regula la vida en los edificios de departamentos. El consorcio, el reglamento, el administrador y las expensas son algunas de las cuestiones reguladas.

Propiedad Horizontal

¿Qué es la propiedad horizontal?

Se llama “propiedad horizontal” a los pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños.

El régimen de propiedad horizontal establece las normas que regulan los edificios de departamentos por pisos, en el que existen partes propias y partes comunes.

 Partes propias y comunes

¿Qué son las partes propias?

Son partes propias:

  • Cada uno de los departamentos o pisos son de propiedad de su dueño.
  • También pueden ser propios, si constan en la escritura, locales, oficinas, bauleras y cocheras.

¿Qué son las partes comunes?

El resto del edificio que no es de propiedad exclusiva. Por ejemplo:

  • Hall de entrada.
  • Escaleras.
  • Pasillos.
  • Ascensores.
  • Vivienda del encargado.
  • Terraza.
  • Sótano.
  • Salón de usos múltiples
  • Pileta

La terraza o el sótano ¿pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los propietarios?

Sí. Pero tiene que haber acuerdo del consorcio de propietarios. En este caso, serían partes comunes de uso exclusivo.

Consorcio

¿Qué es el consorcio?

Es el conjunto de propietarios de los diferentes pisos o departamentos que deciden, por votación, sobre las partes comunes del edificio.

Los inquilinos pueden participar de las reuniones de consorcio, pero no pueden votar.

¿Puede haber más de un consorcio en un edificio?

Sí. Es el caso de los subconsorcios, que pueden ser convenientes cuando la estructura del edificio tenga sectores independientes, como por ejemplo, una galería comercial.

Reglamento de Copropiedad

¿Qué es el reglamento de copropiedad?

Es una escritura pública que, entre otras cosas, describe cada uno de los departamentos y detalla las partes comunes del edificio.

En el Reglamento se establecen las pautas de organización y convivencia. Por ejemplo, si se puede tener animales, si los departamentos son aptos para ejercer actividades profesionales, en qué días y horarios se puede hacer fiestas, etc.

En el reglamento de copropiedad también consta la designación del administrador, sus facultades y obligaciones y el período de ejercicio.

¿Puede modificarse el reglamento de copropiedad?

Sí. Se necesita el voto de las dos terceras partes de los propietarios.

Asambleas

¿Qué es la asamblea de propietarios?

Es la reunión de propietarios para resolver temas sobre la vida del consorcio. Por ejemplo, la designación del Administrador, la contratación de personal del consorcio, obras que se van a realizar, etc.

¿Quién convoca a la asamblea?

El reglamento de propiedad establece quién convoca a la asamblea y en qué forma. Generalmente, lo hace el Administrador del consorcio. También lo puede hacer el Consejo de Propietarios.

La convocatoria debe incluir el orden del día, es decir, la lista de temas que se discutirán en la asamblea.

¿Cómo se toman las decisiones en la asamblea?

Por mayoría absoluta de los propietarios, es decir, la mitad más uno.

Esa mayoría debe estar calculada sobre todas las unidades y también considerando el porcentaje de superficie que cada unidad tiene en el conjunto.

Así, la mayoría debe representar a la mitad más uno de propietarios y también a la mitad más uno de la superficie.

Obligaciones y Prohibiciones

¿Qué obligaciones tienen los propietarios?

Entre otras:

  • Cumplir con el reglamento.
  • Conservar en buen estado su propiedad.
  • Pagar las expensas.
  • Permitir el ingreso a su propiedad para realizar reparaciones.

¿Hay actividades expresamente prohibidas en un edificio?

Sí. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

  • Destinar la propiedad a usos contrarios a la moral o a lo dispuesto en el reglamento.
  • Perturbar la tranquilidad de los demás.
  • Realizar actividades que pongan en riesgo la seguridad del edificio.
  • Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El Administrador

¿Es obligatorio que haya un administrador del consorcio?

Sí. Cada consorcio decide si el administrador es uno de los propietarios o alguien externo, profesional de la actividad.

¿Qué obligaciones tiene el administrador del consorcio?

Debe, entre otras cosas:

  • Atender a la conservación de las partes comunes.
  • Asegurar al edificio contra incendio y accidentes.
  • Cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del consorcio
  • Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos para satisfacerla.
  • Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
  • Convocar a la asamblea (que es la reunión de propietarios para resolver cuestiones relativas al edificio)
  • Cumplir las decisiones adoptadas por la asamblea.
  • Representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales
  • Rendir cuentas.
  • En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los 15 días hábiles, los libros y la documentación.

Expensas

¿Qué son las expensas comunes?

Son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los gastos de mantenimiento del edificio.

Pueden ser:

  • Ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.).
  • Extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).

¿Qué pasa si no pago las expensas?

Si no pagás, el administrador puede hacer un certificado que le permite hacerte juicio ejecutivo: un juicio corto para cobrar tu deuda, con pocas posibilidades de prueba.

Si no uso algunos de los sectores comunes, ¿igual debo pagar las expensas que generan esos sectores?

Sí, aunque no uses un sector o servicio del edificio tenes que pagar las expensas que genera ese sector o servicio.

Pero el Reglamento de Copropiedad puede liberar a las unidades que no tienen acceso a ciertos sectores o servicios del pago de la parte proporcional de expensas que correspondan a los mismos.

Si soy inquilino ¿estoy obligado a pagar las expensas extraordinarias?

Depende de lo que hayas acordado con el propietario en el contrato de alquiler.

Si el contrato dice que el inquilino debe pagar las “expensas comunes”, estás obligado a pagar también las extraordinarias, porque las expensas comunes incluyen ordinarias y extraordinarias.

En cambio, si dice que el inquilino paga las “expensas ordinarias”, entonces no tenés que pagar las extraordinarias.