Contenido del boleto de compraventa inmobiliaria

¿Cuáles son los principales aspectos a regular en un boleto de compraventa inmobiliaria?

El boleto de compraventa debe redactarse con el leguaje apropiado, vale decir cuidando de no emplear expresiones ambiguas o carentes de fundamento legal, que llevan a las partes a situaciones de conflicto a la hora de determinar las obligaciones asumidas y cuáles son los derechos que poseen.

El boleto de compraventa inmobiliaria deberá al menos contener:

a) Precio: determinar la forma de pago del mismo y si es a plazo forma de garantizarlo.

b) Posesión: en qué momento y en qué estado se deberá efectuar la tradición de la cosa.

c) Configuración de incumplimiento a los fines de la resolución del contrato o posibilidad de exigir el cumplimiento del mismo por la vía judicial, además de los intereses punitorios que se determinen.

d) Regulación de clausulas que sujeten los efectos del contrato al cumplimiento de una condición: debe señalarse que a veces la eficacia de un negocio puede depender del cumplimiento de un hecho futuro y ello no puede escapar a su regulación en el boleto, dado que, de lo contrario, estaríamos dejando a una o ambas partes en una encrucijada que inevitablemente se resolverá en sede judicial. Es así que debe incluirse en el boleto una clausula mediante la cual el negocio quede condicionado al cumplimiento de ese hecho futuro (a modo de ejemplo podemos decir: otorgamiento de un crédito; aprobación judicial; resultado que arrojen los certificados registrales y el estudio de títulos de no contarse con ellos al momento del boleto; en casos de fideicomisos donde el fiduciario tiene las facultades de disposición acotadas contar con la aprobación del fiduciante o los fiduciantes; que la cosa objeto del contrato llegue a existir, etc). Una correcta regulación de estas cuestiones permitirá que las cosas vuelvan a su estado anterior, por lo que el vendedor deberá entregar el dinero que hubiere recibido a cuenta de precio y el comprador restituir la cosa si le hubiere sido entregada, sin perjuicio de las multas o penalidades que se pactaron.

e) Asentimiento: No obstante lo que afirmamos precedentemente en cuanto a su no obligatoriedad en el boleto de compraventa, en caso de contar con el mismo es importante establecer si corresponde o no la firma del cónyuge de la parte vendedora o del conviviente, y en caso de corresponder hacerlo comparecer al acto a los efectos de su otorgamiento (sin perjuicio de la posibilidad de contar judicialmente con el mismo ante negativa injustificada o ausencia).

f) Fijación de plazos: dado que es frecuente que alguna de las partes esté vinculada a un expediente judicial, ya sea por tratarse de herederos del titular dominial o existencia de intereses de menores o personas con discapacidad o con capacidad restringida.

g) Designación del escribano que intervendrá en la escrituración. En efecto, la función notarial tiene por finalidad dotar de certeza y perdurabilidad los actos entre particulares, a fin que éstos puedan ejercer los derechos que de ellos emanan. Todo ese reconocimiento y seguridad vienen de la mano de la intervención del notario, que tampoco es ajeno a las necesidades de las partes. La libre elección del escribano constituye para las partes uno de los aspectos que integran su libertad de contratar, expresamente garantizada por nuestro derecho constitucional. En este sentido, como en tantos otros, el adecuado asesoramiento de nuestros abogados es de vital importancia, garantizando a los particulares el derecho que les corresponde a la hora de elección del notario y a la seguridad jurídica que conlleva su actuación.

En cuanto a los gastos de escritura nos encontramos frente a una norma innovadora que trae la nueva regulación, toda vez que el artículo 1138 en su última parte señala que están a cargo del vendedor los gastos que se originen en virtud del estudio del título y sus antecedentes, y en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

Con relación a la última frase del artículo (tributos que graven la venta) se han formado dos corrientes de opinión, a saber: la primera sostiene que la expresión empleada en la norma se refiere a los impuestos que gravan la transmisión inmobiliaria ya sean de índole nacional (Impuesto a las ganancias o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o provincial (Impuesto de sellos). Otra postura, en cambio, considera que se refiere a los impuestos que gravan la cosa (impuestos provinciales, tasas y contribuciones.