Boleto de compraventa y escritura

Ambas partes, vendedora y compradora, deben actuar independientemente en lo que se refiere al cumplimiento de las obligaciones emergentes de un boleto de compraventa, naciendo su derecho de los términos del instrumento en se fijaron sus deberes y obligaciones; pero la obligación de escriturar pesa indistinta y recíprocamente sobre comprador y vendedor, quienes deberán cumplirla en el futuro dentro del plazo determinado en el boleto, debiendo realizar todos los actos y diligencias necesarias para ejecutarla. Ello en virtud de que si bien el comprador que ha recibido la entrega de un inmueble a raíz de un boleto de compraventa, lo posee sobre la base de un incuestionable “animus domini”, requiere de la escritura en virtud de que la transmisión del dominio no puede realizarse sin aquélla.

El código Civil y Comercial en el artículo 1018 define la situación de la parte que demanda judicialmente la escritura, condenando a la contraria a otorgarla, siendo ésta remisa. En este caso el juez lo hará en su representación. La parte que demanda la escrituración debe haber cumplido las prestaciones a su cargo o asegurar su cumplimiento (es decir, que si la obligación es a plazos puede continuar pagando en los vencimientos estipulados en el boleto otorgando las garantías necesarias que garanticen su cumplimiento). Es el juez que interviene en el juicio de escrituración quien dirime sobre la aptitud de las garantías presentadas.

El fallo plenario “Cazes de Francino, Amalia c/ Rodríguez Conde, Manuel s/ escrituración”, y la reforma introducida en el año 1968 al artículo 512 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que otorgar al juez la facultad de suscribir la escritura de enajenación, sentaron los principios que hoy se regulan por el artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación.

El artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación, trae un supuesto de conversión del acto jurídico. Es así que el contrato concluido sin verificar la forma establecida vale como obligación de hacer, elevando el contrato a la forma requerida.

La conversión es posible en los casos en los que la ley no imponga para el contrato una forma determinada bajo sanción de nulidad. En efecto, esta conversión permitirá al adquirente obtener la forma impuesta por la ley, ya sea porque los sujetos del acto jurídico la cumplan voluntariamente o porque el juez otorgue la escritura en nombre de la parte que se resista a ello, lo que permite calificar a este contrato como solemne relativo, por oposición a los solemnes absolutos, en los que la conversión no opera.

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