El boleto de compraventa en el Código Civil derogado y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Naturaleza jurídica. Conclusión

El boleto de compraventa en el Código Civil derogado y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Naturaleza jurídica. Conclusión

a) El boleto de compraventa en el Código Civil derogado

El Código Civil derogado no contenía una normativa expresa acerca del boleto de compraventa, siendo el mismo un fenómeno emergente de la práctica negocial, que tuvo tratamiento doctrinario y jurisprudencial.

Recién en el año 1968 con la sanción de la ley 17.711, se incorporan al código una serie de modificaciones que dieron cierto grado de reconocimiento al boleto de compraventa, aunque alguna de ellas no se referían precisamente a este instrumento pero no podían dejar de tenerse en consideración dada su aplicabilidad. Así, se modifica el artículo 1184, eliminando la sanción de nulidad para los contratos que debiendo celebrarse bajo escritura pública no lo fueran, pasando de una forma solemne absoluta a una relativa. La escritura queda entonces como una obligación de hacer que las partes asumen dando lugar a la conversión del negocio, es decir, nace la obligación de otorgar la escritura pública como título suficiente para la adquisición de dominio (doctrina de los artículos 1185 y 1187 del Código Civil). Se introdujo el artículo 1185 bis al cuerpo legal, que establecía la oponibilidad del boleto de compraventa inmobiliaria, otorgado a favor de un adquirente de buena fe, al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio (hoy receptado por el artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación). Por último, se agrega al artículo 2355 un último párrafo, que reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, dando lugar a criterios disímiles de interpretación en cuanto a la legitimidad o ilegitimidad de la posesión del adquirente por boleto.

En cuanto a leyes especiales, el boleto de compraventa inmobiliaria estaba regulado en dos regímenes distintos: a) mediante la ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes a Plazos (que aun sigue vigente) y b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad (derogada por la nueva regulación civil y comercial, siendo reemplazada por un sistema de seguros que regulan los artículos 2070 a 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación).

b) El boleto de compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación

Ubicamos el boleto de compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación en el Libro III, (de los derechos personales) Título IV, (de los contratos en particular) Capítulo I, (compraventa, sección octava). El artículo 1170 fija los requisitos que otorgan prioridad al adquirente y el artículo 117 regula la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor.-

El Código Civil y Comercial no soluciona el debate histórico que tuvo lugar en el derecho argentino sobre la controvertida naturaleza jurídica del boleto de compraventa, manteniéndose las mismas discusiones sostenidas desde hace más de 50 años, con el agregado que ahora quienes ven en el boleto un contrato preliminar discuten además si le es aplicable el plazo de caducidad de los artículos 994 y 995 del Código Civil y Comercial. Este debate lejos de resolverse, se ha revitalizado y previo a revisar brevemente las distintas teorías sobre la naturaleza del boleto, dejaremos sentadas algunas consideraciones:

– Se mantiene la obligación de escriturar como obligación de hacer (artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación).-

– El boleto de compraventa no constituye título suficiente para transmitir derechos reales sobre inmuebles (artículo 1892 del Código Civil y Comercial de la Nación).-

– La publicidad suficiente se tiene cumplida con la publicidad posesoria o la publicidad registral cuyo efecto continúa siendo declarativo, estando ambas en pie de igualdad respecto a sus efectos y oponibilidad, dado que la que fuere de buena fe prevalece sobre la que fuere de mala fe.

c) Naturaleza jurídica.-

Acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y si constituye o no un contrato concluido, las opiniones no fueron uniformes. Dejando de lado las corrientes intermedias, haremos un breve repaso por dos de las principales posturas doctrinarias bien definidas sobre la naturaleza jurídi­ca de la figura en estudio:

i-Teoría del contrato definitivo: Un sector de la doctrina afirma que se trata de un contrato de compraventa perfecto en sí mismo, en el que concurren todos los elementos propios del contrato de compraventa y como tal es definitivo, pero no constituye un título al dominio, sino la obligación de hacer o compromiso de otorgar la escritura traslativa de dominio, cuando como en la especie, se trata de inmuebles.

Dentro de los principales autores que sostienen esta tesis encontramos a Morello, Borda, Salvat, Etchegaray. El punto de divergencia entre ellos está dado en cuanto a la naturaleza de la escritura, dado que Borda y Etchegaray consideran que la escritura no es un requisito formal del contrato de compraventa, sino que constituye título suficiente para la transmisión de un derecho real; mientras que para Morello en cambio, en el boleto se agota el íter de la declaración de voluntad y el otorgamiento de la escritura no hace sino más que ejecutar el contrato de compraventa.

ii-Teoría del contrato preliminar: Una segunda corriente de pensamiento, sostiene que el boleto de com­praventa es sólo un contrato preliminar por el cual las partes se han obligado a celebrar el contrato de compraventa definitivo. Configura jurídicamente, no un contrato de compraventa, sino una simple promesa o precontrato, que sólo da nacimiento o genera una obligación de hacer, esto es, de otorgar la escritura pública traslativa de dominio. En consecuencia, la verda­dera voluntad de las partes se expresa en la escritura pública. Esta posición considera que el contrato de compraventa inmobiliaria encuadra en la categoría de los “solemnes” ya que la forma exigida constitu­ye un requisito de validez del acto, no pudiendo ser la escritura pública sustituida por otra forma. Esta formalidad debe cumplirse aún cuando el juez sustituye la voluntad de una de las partes ya que en este caso es él quien suscribe la escritura. Dentro de los principales autores sostenedores de esta postura encontramos a López de Zavalía, Leiva Fernández.-

d) La cuestión planteada en la jurisprudencia

Al igual que la doctrina, la jurisprudencia ha discrepado al respecto. Los fallos que consideran el boleto como un verdadero contrato de compraventa hicieron hincapié en el carácter consensual de este sinalagma y en la circunstancia de que para su perfeccionamiento como tal, no se exige ni la entrega de la cosa ni el pago del precio, dejando en claro que su celebración bajo forma privada no basta para la transferencia del dominio, dado que para ello es menester la tradición del bien, la escrituración y la inscripción como requisito de oponibilidad. Empero, el boleto reviste el carácter de instrumento suficiente para que quede consolidado como contrato, con todas las implicancias que se derivan de esta categoría de actos, entre las cuales figura la exigibilidad del cumplimiento de los recaudos para la transferencia del dominio. Por otro lado, los fallos que niegan al boleto de compraventa la naturaleza de contrato concluido, entienden que la escritura pública no es una mera cuestión de formalismo, sino que constituye una condición de validez del acto.

e) Conclusión.

Consideramos que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar, sino que constituye el contrato definitivo.

En efecto, se entiende por contrato preliminar aquel por el cual las partes avanzan en algunas cuestiones relativas a la negociación, pero no están celebrando el contrato definitivo.

Si vemos el boleto de compraventa de esta manera, entenderemos que su vigencia no puede extenderse más allá del año (artículo 994 del Código Civil y Comercial de la Nación) topándonos frente al siguiente interrogante: ¿cómo se concibe un boleto de compraventa que quede extinguido al año cuando ya se hubiere pagado el precio y dado la posesión? La aplicación de esta restricción temporal (cuya naturaleza es la de un plazo legal de caducidad) conlleva el cercenamiento de efectos al boleto de compraventa.

Otro aspecto no menor y que permite descartar la tesis del contrato preliminar, lo encontramos en materia concursal, particularmente en la etapa del período de sospecha. En este sentido, si el codificador hubiera entendido que el boleto de compraventa es un contrato preliminar mal hubiere pensado que venciendo al año, todavía aún así tuviera dos años más para que no entre en período de sospecha, es decir, o entra en período de sospecha o no lo puedo ejercer por vencimiento al año.

No cabe duda que el boleto de compraventa, encuadra en la defini­ción de contrato del artículo 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación y las obligaciones en él contenidas tienen plena validez y vigencia, aunque las clausulas respectivas no se incorporen luego a la escritura, pues algunas no son estipulaciones que hacen al título de propiedad y por tal motivo no se consignan en el instrumento traslativo de dominio, pero interesan sí al contrato, ya que éste debe cumplirse con arreglo a lo pactado.

El artículo 1170 del Código Civil y Comercial nos coloca en posición de ratificar al boleto como el verdadero contrato, toda vez que hace referencia al inmueble vendido, y por ende una interpretación distinta resultaría contradictoria.

En el boleto hay consentimiento, objeto y causa, precio y cosa, es decir, reúne tanto los elementos esenciales para los contratos en general como aquellos presupuestos específicos para que la compraventa como contrato quede concluida. Es el contrato definitivo que otorga el derecho a ambas partes de exigir el cumplimiento de las obligaciones que surgen del mismo desde el momento en que éste se formaliza.

Por último es dable destacar que tanto en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil , como en las 39º Jornadas Notariales Bonaerenses se concluyó que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar y, ello así, no le es aplicable el plazo de un año de los contratos preliminares (doctrina del artículo 994 de la nueva regulación).

Así las cosas, cabe concluir que el boleto es el contrato de compraventa, que obliga al vendedor a transmitir la propiedad de la cosa vendida, y para el caso de los inmuebles estos deben transferirse mediante la forma legal impuesta para transmitir el dominio, es decir, el instrumento publico de enajenación, que es la escritura pública y la entrega de la posesión, ya fuera por tradición o por traditio brevi manu o constituto possessorio